Помощь в покупке квартиры

ПОМОЩЬ В ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ

   Итак, покупая квартиру, первое что вам нужно изучить это историю перехода прав. Причём необходимо изучать не только последнюю историю перехода прав собственно на квартиру, то есть, не только на основании чего ваш продавец приобретал эту квартиру, но всю историю перехода прав начиная с момента образования собственности и, как правило, это приватизация.

  Если берём достаточно давние квартир, то это может быть, например, договор долевого участия, или договор участия в ЖСК. В любом случае вы должны проверить всю историю перехода прав в независимости от того сколько собственников менялось у этой квартиры.

  Такую историю перехода прав можно заказать в Росреестре и, соответственно, всё это заказывается через МФЦ.
 Внимательное изучение истории переходов прав вместе с правоустанавливающими документами, а также с историями когда какие аресты возникали, когда они снимались и исходя из этих документов можно понимать возможность возникновения в настоящий момент таких арестов, запретов, ограничений и обременений, и могут ли они возникнуть в будущем.

 Другими словами, нужно внимательно изучать и историю перехода прав, и были ли какие-нибудь ограничения, запреты, и опять же могут ли они быть на настоящее время, и естественно, последние правоустанавливающие документы на квартиру. Это то, что нужно очень внимательно изучать и анализировать для того, чтобы даже на первом этапе определиться можно ли покупать эту квартиру.

 Также ещё необходимо получать архивную выписку из домовой книги. Из этого документа вы можете понять какие лица и когда имели право пользования этой квартирой. Что вам это даёт? Вы можете понять нет ли такого, что за кем-то сохраняется право пользования квартирой.

 То есть, есть такой момент, что бывают какие-то лица, которые не прописаны в квартире, то есть, они не зарегистрированы, но при этом право пользования у них сохранилось. В принципе, из архивных выписок это можно понять.
 У нас раньше выписывали, то есть снимали с регистрационного учёта по месту жительства лиц, которые, соответственно, начали отбывать наказание в колониях. Сроки бывают большие, соответственно, человек ещё сидит и когда вернётся он совершенно спокойно имеет право пользования этой квартирой. Хотя, если берем актуальную выписку из домовой книги его там нет. Поэтому архивную выписку из домовой книги нужно изучать в обязательном порядке.

 Естественно, необходимо максимально убедиться в право и дееспособности продавца. Справки из наркодеспансера, психдеспансера, в некоторых случаях необходимо медицинское освидетельствование, что человек понимает какую сделку он заключает. То есть, обязательно нужно подтверждение того, что человек понимает какой договор он подписывает. Чтобы в последующем он не мог по этому основанию признать сделку недействительной.

 Кроме того, необходимо заранее обговорить способ передачи денег за приобретаемый объект недвижимости. Однозначно не рекомендуем передавать деньги до государственной регистрации перехода права. Ситуации могут быть. Во-первых, продавец может оказаться мошенником, во-вторых, продавец может быть абсолютно кристально честным человеком. Он и ни планировал, и ни думал и вообще для него не свойственно никаким образом обмануть покупателя.

 Иначе говоря, вы для него передали денежные средства, но при этом, например, человек попал в аварию, то есть, его просто неожиданно не стало. И у вас впоследствии будет масса проблем, то есть, деньги вы уже передали, а объект недвижимости вы получить не можете. И вам потом придётся очень долго выяснять с наследниками и ещё неизвестно какие наследники, и сможете ли вы всё это доказать.

 Поэтому передавать денежные средства до регистрации перехода права не рекомендуется. Однако, нужно учитывать и обратный момент, продавец тоже не захочет ни понимая, что он гарантированно получит деньги подписывать документы и передавать вам квартиру.

 В этой ситуации практика идёт по отработанному уже достаточно много лет пути, это расчёты по сделкам происходят через банковскую ячейку. В этой ситуации, как правило, если проверять нормально все условия доступа в договоре банковской ячейки, то по нему застрахован и покупатель, и продавец.

 Аналогичным способом происходят расчёты через аккредитивные счета. То есть, если вы рассчитываетесь через аккредитив система такая же как с банковской ячейкой. Только действия будут не с наличными, а с безналичными денежными средствами, которые находятся на счетах.

 Поэтому оба этих способа достаточно удобны и собственно можно производить расчёты по сделкам и через банковскую ячейку, и через аккредитив.